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4.1 주택시장 정상화 종합대책 심층분석
뉴스일자: 2013-04-03

 

1일 정부가 발표한 ‘서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’은 정부의 과도한 개입과 규제를 완화하고, 세제·금융지원을 통한 주택시장의 회복을 도모하는 데 초점을 맞췄다.

이를 통해 주택시장 침체로 어려움을 겪는 하우스·렌트푸어에 대한 지원을 강화하고 보편적 주거복지를 실현할 계획이다. 주요내용을 Q&A 형식으로 알아본다.

[대책 전반 관련]

1. 주택시장 정상화 대책의 추진 필요성

주택거래가 크게 위축되어 서민경제 어려움 가중되면서 매매수요가 임차수요로 전환되고 있다. 전월세 가격 상승 등 서민주거비 부담 확대도 야기되고 있다.실수요자 거래불편이 심화되고, 집을 팔아 과도한 채무 상환부담에서 벗어나고자 하는 하우스푸어의 어려움은 더해지고 있다.

또 주택시장 부진은 경제 전반에도 부담으로 작용하고 있다. 이에 따라 서민경제의 어려움을 덜고 주택시장의 급변동 가능성을 줄이기 위하여 주택시장 정상화대책 마련 필요했다.

2. 대책 주요 내용은? 어디에 중점을 둔 것인지? 

이번대책은 수급불균형 완화와 거래정상화를 통해 시장안정을 유도하고, 시장심리의 과도한 위축을 방지하는데 중점을 뒀다. 보금자리주택 등 공공부문의 공급물량 조절함으로써 민간부문의 활력 제고를 유도했다. 보금자리 분양주택 공급물량을 연 7만 → 연 2만호로 대폭 축소하고, 수도권 GB내 신규보금자리 지정을 중단하고, 신도시 개발계획을 수요에 맞게 조정했다.

생애최초구입자 등 실수요자 주택구입을 지원하고, 양도세·취득세 부담 완화 등을 통해 매수수요 보완한다. 생애최초 주택구입자금 지원을 대폭 확대(2.5→5.0조원)하고, 연말까지 생애최초 주택구입자 취득세 한시 면제한다.

연말까지 9억원 이하 신규·미분양과 1주택자 소유의 9억원 ·85㎡ 이하 기존주택 구입시 향후 5년간 양도세 면제한다. 민영주택 청약제도를 추첨제 중심으로 개편하고 세제지원 등을 통해 민간임대사업 활성화 유도할 계획이다.

하우스푸어·렌트푸어 지원방안도 마련했다. 프리워크아웃 활성화, 캠코 등의 부실채권과 주택지분매입제도 등을 통해 하우스푸어 지원하고 목돈 안드는 전세 제도 도입, 행복주택 등 공공임대공급 확대 등 서민주거비 지원 방안도 마련했다.

3. 이번 대책으로 주택시장이 회복될 것으로 보는가? 

이번 대책의 특징은 수요-공급 양 측면의 패키지 정책이다. 그간 공급조절 대책은 없었으나, 이번 대책에서는 공공분양주택 축소(연 7→2만호) 등 공급물량을 시장상황에 맞게 조정할 것이다. 수요측면에서도 생애최초 구입자에 대한 취득세 감면, 신규뿐만 아니라 기존주택에 대한 양도세 감면 등 실효성이 큰 대책들을 포함했다.

아울러, 추경 등을 통한 국내경기 회복과 대외 경제여건이 조기에 호전될 경우 시장회복 속도는 더욱 빨라질 것으로 기대된다.

4. 인위적인 집값 띄우기가 아닌지? 

이번 대책은 주택시장 활성화라기보다는 수급불균형 완화와 거래회복을 통한 주택시장 정상화에 목적이 있다.주택가격 상승기에 도입된 공급확대-수요억제 기조가 계속되면서 시장부진이 지속되고 있으므로, 상황에 맞춰 공급을 탄력 조절하고, 규제 개선과 세부담 경감 등을 통해 매수수요를 보완하여 시장회복을 유도하려는 것이다.

또 주택시장 내외 여건을 감안할 경우, 이번대책으로 시장 과열 등 과도한 집값 상승 가능성은 크지 않다. 대내외 불확실성으로 매수심리가 위축되고, 주택보급률 상승, 인구·가구 구조 변화 등으로 중장기 가격상승 기대감도 크지 않은 상황이며, DTI·LTV 등 건전성 규제의 기본 틀을 유지하고 있어 과도한 차입을 통한 주택매수는 제한이 가능하다.

5. 이번 대책으로 인해 집값이 급등할 경우 대비책은? 

주택보급률 향상, 인구·가구구조 변화에 따른 주택수요 트렌드 변화 등 감안시 가격급등 가능성은 크지 않다.

향후 시장동향을 면밀히 모니터링하는 가운데 만일 국지적인 시장과열 움직임이 있을 경우, 투기과열지구·투기지역 지정, 공공분양주택 공급 탄력 조정 등 수급조절을 통해 적극 대응할 계획이다.

6. 다주택자 등 여유계층을 위한 대책 아닌가? 

이번 대책은 주택시장을 정상화하여 집이 팔리지 않아 과도한 채무상환부담 등으로 어려움을 겪고있는 하우스푸어 등 1주택자들의 거래애로를 해소하는 데 중점을 뒀다. 주택매수수요 보완을 위해 생애최초 주택구입자 등에 대한 지원을 대폭 늘려 무주택자들의 내집마련 기회 확대했다.

아울러, 주택구입 능력을 갖춘 자들의 매수를 유도할 필요가 있어 연말까지 1주택자의 주택 취득시 양도세 면제 특례 조치를 추진한다.

또한, 주택시장이 정상화될 경우, 건설업, 이삿짐센터, 부동산중개업 등 서민들이 주로 종사하는  연관산업에 긍정적 영향 기대되며 전세수요 → 매매수요 전환으로 전세시장 안정에도 도움이 될 것으로 기대된다.

7. LTV·DTI 완화가 제외된 이유?  

DTI·LTV 규제는 금융차입자 보호와 금융기관 건전성 유지를 위한 것으로, 부동산 경기대책으로 사용하는 것은 바람직하지 않다. 이번 대책에서 생애최초 구입자, 목돈 안드는 전세제도에 참여하는 집 주인의 담보대출시에만 완화한 것은 거래 활성화 등을 위한 예외적·한시적인 특단의 조치로 이해할 필요가 있다.

8. 당분간 LTV, DTI규제 완화는 없다는 입장이었는데 생애최초주택자금 대출에 대한 규제를 완화한 이유는? 

생애최초주택구입자금 대출은 지난해까지 국민주택기금재원에서 직접 대출이 이뤄졌으며, 70%의 LTV한도가 적용되고, DTI규제의 적용을 받지 않았다.

그러나 올해부터 생애최초주택구입자금 대출이 은행대출·국민주택기금의 이차보전 형태로 전환되면서 차주의 채무불이행 리스크를 은행이 부담하게 돼 일반 은행대출과 동일하게 LTV, DTI 규제를 적용하게 된다.

이러한 갑작스런 제도 변경에 따른 혼란을 최소화하는 차원에서 ’13년 취급분에 한해 한시적으로 예외를 인정한 것이다.

[주택 공급물량 조절]

9. 공공분양주택 공급물량을 연 7만호에서 2만호로 축소한다고 했는데, 그 의미를 좀 더 구체적으로 설명한다면? 

지금까지 공급물량은 인허가 기준으로 연 7만호를 계획했으나, 앞으로는 준공기준으로 변경해 2만호 준공을 목표로 하겠다는 것이다. 2만호 준공을 위해서는 인허가 계획도 당연히 연 7만→2만호로 조정돼야 하나, ’13~’17년까지는 이전에 이미 착수된 물량을 감안할 때 연 1만호 수준의 인허가면 충분하다.

10. 보금자리주택 정책은 지속 추진되는지? 

앞으로 공공주택의 공급은 ‘공공주택 연 13만호 공급계획’에 따라 추진하게 되므로, 기존 보금자리주택 정책 하에서 추진됐던 ’09~’18년간 총 150만호 공급계획은 별도로 관리하지 않을 계획이다.

[생애최초 구입자 등의 주택구입부담 완화]

11. 생애최초 주택구입자 등 주택기금 지원요건의 개선 내용은? 



12. 생애최초주택구입자라고 특히 우대할 필요가 있는지?   

 

생애최초주택구입자는 신규로 발생하는 주택실수요자로서 투기우려가 적고, 주택거래 정상화 측면에서 가장 효과가 높은 계층이다. 이들은 신혼부부 등 젊은 계층이 다수인데, 향후 상환능력은 충분하나 자력으로 주택시장에 진입하기 어려운 상황으로, 이에 대한 정책적 배려 필요하다.

또 생애최초주택구입자의 주택구매에 따른 취득세 면제 및 주택구입자금에 대한 지원 등을 통해 주택시장 진입장벽 완화가 요구된다.

13. 생애최초 구입자금 등 구입·전세자금 확대 시행시기는? 

이번 대책에 반영된 구입·전세자금 지원 확대사항(소득요건 확대, 금리 인하 등)은 기금운용계획 변경을 통해 4월 중순 시행할 예정이다.

14. 기존 주택기금 대출자도 금리 인하 수혜를 받을 수 있는지? 

기존에 구입·전세자금을 대출받아 원리금을 상환하고 있는 자 또한, 제도 시행일 기준으로 인하된 금리를 적용받는다. 소형주택(60㎡이하)에 대한 금리 우대가 신설된 생애최초 주택 구입자금 대출자의 경우, 기본금리(연 3.5%)를 적용받는다.

15. 생애최초 취득세 면제 시행일은? 법 통과가 지연될 경우 거래동결 우려가 클 것으로 보이는데? 

취득세 면제 시행일은 국회에서 결정할 사항이나 거래동결 최소화를 위해 상임위 통과일부터 적용하는 방안 추진중이다.  4월 임시국회에 법안을 제출하고, 가능한 한 同 법안이 빨리 통과될 수 있도록 여·야와 적극 협의해 나갈 계획이다.

[양도소득세 한시 감면 및 중과 폐지]

16. 이번 미분양주택 등에 대한 양도세 감면 시행시기는? 

양도세 감면 시행일은 국회에서 결정할 사항이나 거래동결 최소화를 위해 상임위 통과일부터 적용하는 방안을 추진중이다. 4월 임시국회에 법안을 제출하고, 가능한 한 동 법안이 빨리 통과될 수 있도록 여·야와 적극 협의해 나갈 것이다.

17. 이번 양도세 감면 조치가 언제까지 시행되는지? 

올 연말까지 취득하는 주택에 대해 양도소득세 감면 특례를 적용할 예정이다. 다만, 올해 연말까지 취득하는 주택의 범위에는 계약하거나 분양받는 사람들도 포함된다.

18. 어떤 주택이 이번 대책의 혜택을 받는지?

시가 9억원 이하의 신축주택과 미분양주택, 그리고 1세대 1주택자로부터 취득하는 시가 9억원 이하 주택으로서 ‘주택법’상 국민주택규모의 주택이 해당된다.

19. ‘신축주택’의 범위 

신축주택은 법에서 규정한 날부터 올해말까지 주택법 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등이 공급하는 주택 뿐만 아니라 같은 기간 중 개인이 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택을 매매하는 경우가 포함된다. 단, 재건축주택과 실제 거래가액 9억원을 초과하는 주택은 제외된다.

20. ‘미분양주택’의 범위 

미분양주택은 입주자모집공고에 따른 계약일까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택으로서 법에서 규정한 날부터 금년말까지 미분양주택인 경우 감면대상이 된다.

21. ‘1세대 1주택자’의 범위 

감면대상 주택의 매도자의 요건인 ‘1세대 1주택자’는 현행 소득세법상 1세대 1주택자 중 1세대 1주택 특례자를 제외한 개념으로서 다음의 경우를 말한다.

① 주민등록법상 1세대의 구성원이 국내에 주택법상 주택을 1채 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우

② 1세대가 보유한 주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우로서 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

22. 기존주택 매도인의 1세대 1주택자 여부는 어떻게 확인하는가?

매도자는 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 1주택자 확인날인을 받아 매수자에게 교부해야 한다. 매수자는 향후 해당 주택 매도 후, 양도세 신고·납부시 확인받은 매매계약서 사본을 과세관청에 제출하면 된다.

23. 양도세 한시 감면은 수혜자가 다주택자로 부자감세 아닌가?  

양도세 한시 감면조치는 집이 팔리지 않아 과도한 채무상환부담 등으로 어려움을 겪는 하우스푸어들의 어려움을 덜어주는데 목적이 있다. 주택시장이 크게 위축된 상황에서 하우스푸어들의 주택매도가 원활히 이뤄지기 위해서는 다주택자 등 주택구입능력을 갖춘 이들의 주택매수가 필요한다.

아울러, 양도세 한시감면 조치로 주택거래가 활성화되면, 건설업, 이삿짐센터, 부동산중개업 등 서민들이 주로 종사하는 연관산업에 긍정적 영향이 기대된다. 무엇보다 전세수요가 매매수요 전환되면서 전세시장이 안정화에 도움이 된다.

24. 세수여건이 어려운 상황에서 양도세 한시 감면으로 세수부족이 심화될 우려가 있는데? 

취득한 감면대상 주택을 양도하는 시점에서 일시적으로 세수감소효과가 있을 수 있으나, 양도세 한시감면으로 주택시장에 긍정적 영향을 줘 거래가 활성화될 경우 세수확보에 도움이 되는 측면도 있다.

25. 양도세 한시 감면 및 중과 폐지시 부동산 투기 유발 가능성은? 

현재와 같이 부동산 시장이 침체된 상황에서 양도세 중과 폐지 및 한시 감면이 부동산 투기를 유발할 가능성은 낮다. 양도세 한시 감면의 경우 국지적 투기가 우려되는 지역은 추후 적용 대상지역에서 신속히 제외하는 방안을 검토할 계획이다.

26. 부동산 양도세 중과제도 폐지 필요성은?  

부동산 관련 중과세 제도는 과거 부동산 투기가 심했던 시절(’03~’05) 도입된 것으로, 부동산 거래동결효과를 야기하는 등 부동산 시장이 침체된 현 상황에는 적합하지 않아 정상화할 필요가 있었다.

현재 다주택자·비사업용 토지에 대해서는 올해 말까지 한시적으로 기본세율(6~38%)이 적용되고 있으나, 주택시장의 불확실성을 제거하여 긍정적인 시그널을 주기 위해서는 유예기간 연장보다는 폐지하는 것이 바람직하다.

[주택수요를 억제하는 과도한 규제개선]

27. 청약가점제도 개선내용을 구체적으로 설명하면? 



28. 수직증축 안전성 확보방안은? 

 

수직증축 허용범위는 설계도면 보유현황 등 제반여건을 고려하고, 전문기관의 안전성 검토 및 구조안전 심의의무화 등 제도적 장치를 통해 안정성이 확보되는 범위 내에서 신중히 결정할 예정이다. 구체적인 개선방안은 전문가 T/F를 구성해 상반기 중 마련할 계획이다.

29. 수직증축을 허용하는 경우 도시과밀문제는 없는지? 

최근 가구당 인구감소(‘90년: 3.7명→’10년: 2.7명)로 상하수도·공원·녹지 등 기반시설의 추가부담은 크지 않을 것으로 예상된다.또한, 리모델링 허가시 도시계획심의를 통해 세대수 증가에 따른 도시과밀 문제를 검토하도록 할 계획이다.

30. 리모델링 활성화로 일시에 리모델링이 시행될 경우 전세난 등 부작용에 대한 대책은? 

리모델링이 집중될 우려가 있는 지역은 전월세난이나 과밀문제 등 부작용이 발생하지 않도록 하기 위해 지자체가 해당지역에 대한 리모델링 기본계획(가칭)을 수립하고, 중앙도시계획위원회 심의와 국토부장관의 승인을 받도록 하는 방안을 강구하고 있다.

31. 현재도 수평·별동 증축 등을 통해 세대수 증가를 허용하고 있는데, 수직증축까지 추가로 허용할 필요가 있는지? 

주민부담 완화를 통한 리모델링 활성화를 위해 기존 세대수의 10% 범위에서 세대수 증가를 허용했으나(’12.1 주택법 개정) 허용 대상을 수평·별동 증축 등으로 한정해  혜택이 제한적이다. 여유공간이 있는 단지도 증축에 따른 주민의 이해관계 차이 등으로 주민 동의가 용이하지 않아 실제 활성화 효과는 미흡했다.

이에 따라 안전성 확보와 도시과밀 등 부작용이 없는 범위내에서  리모델링 수직증축을 허용할 필요가 제기됐다.




이우식 기자 (press@phn.kr)

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